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1.– ¿Prescribe la acción de restitución de los gastos hipotecarios? 

La prescripción sobre la acción de restitución de los gastos hipotecarios es un asunto recurrente en materia de consumidores. Tanto es así que, hace justo un año, ante el temor de que su derecho a ser resarcidos prescribiera, fueron muchos los clientes  que acudieron al despacho a fin de buscar asesoramiento.

A raíz de la SSTS 857/2024, de 14 de junio de 2024 el asunto parece estar bastante claro. Y es que, como indica la sentencia del pleno del Tribunal Supremo, salvo que la entidad bancaria demuestre que el consumidor pudo conocer que la cláusula era abusiva, «el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos».

En la mayoría de los casos, por tanto, la acción no estará prescrita, ya que el cómputo del plazo no se inicia hasta que se produce la mencionada firmeza judicial.
No obstante, en supuestos específicos las entidades bancarias intentarán acreditar que el consumidor sí tenía conocimiento de la abusividad de la cláusula, como aquellos en los que el consumidor haya presentado una reclamación extrajudicial hace más de cinco años, sin haber formalizado posteriormente una demanda dentro del plazo de (5) años.

Por ejemplo, supongamos que un consumidor presenta una reclamación extrajudicial en 2017 solicitando la nulidad y devolución de los gastos hipotecarios. La entidad bancaria niega dicha solicitud o no responde, y el consumidor formula una demanda de nulidad con restitución de gastos en 2024.

¿Estaría prescrita la acción de restitución?

Esto dependerá de las circunstancias concretas del caso, pero, en general, la acción no estaría prescrita, por lo que sería viable interponer la demanda. Y, es que, entre otros motivos, hasta el año 2021,  con la STS 35/2021, de 27 de enero, existía litigiosidad sobre la distribución de los gastos hipotecarios, por lo que una mera comunicación del consumidor solicitando su devolución–negada o ignorada por la entidad bancaria– dentro de un contexto incierto, no significa que el consumidor conociese que la cláusula era abusiva.

2. ¿Esta interpretación aplica incluso a hipotecas canceladas hace años?

Sí, la doctrina jurisprudencial mencionada aplica incluso en casos donde el préstamo hipotecario haya sido cancelado hace años.

Por ejemplo, sería posible reclamar los gastos hipotecarios de una hipoteca constituida en 1995 y cancelada en 2001, siguiendo el criterio establecido. La clave radica en que el inicio del plazo de prescripción para reclamar no se vincula al momento de la cancelación del préstamo, sino al momento en el que el consumidor pudo tener conocimiento de la abusividad de la cláusula.

3.– ¿Hasta que fecha aplica este criterio? Especial mención a las hipotecas antiguas.
La doctrina expuesta sobre la prescripción de gastos hipotecarios aplica a partir del 1 de enero de 1995, es decir, sobre aquellas hipotecas constituidas con posterioridad al 31/12/1994.
El motivo es que la doctrina jurisprudencial expuesta tiene su base en la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril, sobre cláusulas abusivas en contratos consumidores cuyo artículo art. 10.1, párrafo segundo, establece que «se aplicarán a todos los contratos celebrados después del 31 de diciembre de 1994».

Por tanto:

  • Hipotecas formalizadas antes del 1 de enero de 1995: La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y del Tribunal Supremo (TS) no es aplicable. En consecuencia, la acción para reclamar los gastos asociados a estas hipotecas habría prescrito.
  • Hipotecas formalizadas a partir del 1 de enero de 1995: La doctrina expuesta es plenamente aplicable, incluyendo los criterios relativos a la prescripción establecidos en sentencias como la 857/2024, de 14 de junio.
Sobre esta cuestión se ha pronunciado recientemente nuestro Alto Tribunal indicando lo siguiente:
– STS 1.662/2024, de 10 de diciembre de 2024 «1.-Cuando se firmó el contrato de préstamo hipotecario no se había promulgado la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril, sobre cláusulas abusivas en contratos consumidores, por lo que no resulta de aplicación al caso, así como tampoco la jurisprudencia del TJUE interpretativa de su articulado, ni es predicable la interpretación conforme, ya que el contrato litigioso no estaba en su ámbito de aplicación».
–Sentencia 1.647/2024, de 10 de diciembre de 2024 «4.-En este caso, dado que ya había expirado el plazo de transposición de la Directiva, que estaba fijado para el 31 de diciembre de 1994, a tenor del mencionado principio de interpretación conforme, resulta aplicable el mencionado bloque normativo y en particular nuestra jurisprudencia sobre la prescripción de la cláusula de gastos, plasmada en la sentencia de pleno 857/2024, de 14 de junio. Además, debe tenerse en cuenta que el art. 10.1, párrafo segundo, de la propia Directiva 93/13/CEE, establece expresamente que sus disposiciones «se aplicarán a todos los contratos celebrados después del 31 de diciembre de 1994».

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